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內容來自sina新聞

湘五條來瞭 樓市將怎麼走？

  主持人語

  7月底長沙取消樓市限購，8月中旬湖南房地產市場再出重磅政策。

  前日，湖南省住房和城鄉建設廳印發《關於促進全車貸利率怎麼算二胎年息省房地產市場平穩健康發展的意見》(以下簡稱"湘五條")，明確規定將從政府回購普通商品房用於保障性房源、異地購房者可申請公積金貸款、住宅產業化建設項目資本金監管減半等五方面促進湖南省房地產市場平穩健康發展。

  "湘五條"政策對市場的影響有多大？下一步會如何落地實施？會刺激哪些人的購房欲望？尤其是面對即將到來的傳統旺季"金九銀十"，各開發商會借"湘五條"采取什麼動作？本期廣廈會客廳，我們邀請瞭幾傢知名開發商相關負責人，探討新政下長沙樓市的走向。

  市州在長沙置業需求或被釋放

  五礦地產湖南開發

  有限公司副總經理謝怡

  個人認為"湘五條"出臺更多是一種釋放調控信號的行為。異地購房者可申請公積金貸款措施對市州在長沙的置業需求起到瞭釋放作用，將起到積極去化庫存的作 用。同時住宅產業化資本金監管比例減半的政策傾向也體現瞭政府的一種導向。而回購普通商品房用於保障性房源對政府的管理能力和協調能力則是一項考驗。

  而進入8月長沙樓市則進入瞭一個政策調整爆發期，一土融高雄大社土融系列的調整政策會釋放市場上一定數量的購買力，但是目前長沙的庫存貨量較大，而小戶型占比偏小，所以長沙樓市"金九銀十"要好好把握，但不做過多期待。

  政策本身對商業地產並無本質影響

  華創國際廣場營銷總監常金國

  "湘五條"出臺，限購松綁，房地產又成為當下的熱門話題，是政府向市場釋放的利好信號。當然，政策本身對商業地產無本質影響，就長沙一直以來的商業地產銷售狀況來看，寫字樓也好，商鋪也好，銷售呈上揚趨勢，政策出現松動，投資激情則更為高漲。

  "湘五條"的作用力反映一是"群體心理"。投資客的士氣會高漲起來，更願意將資金投入地產，尤其是回報率更高的優質型商業地產，對商業地產是利好。其二 是"城市向心力"。長沙要想步入千萬級城市，提升城市的競爭力，打通一條順暢的資金流勢在必行，而政策的松動顯然起到瞭助推作用。

  提前申領預售證或加大交付周期內風險

  湖南鑫遠投資集團有限公司

  項目開發管理中心總經理助理 汪俊

  政府回購普通商品房用於保障性房源，我覺得對解決長沙目前市場上的高庫存量有很多好處。不過在價格方面開發商要考慮土地、建築成本，到底政府會出什麼價格，開發商能否接受還都是未知數。

  "異地使用公積金"的政策現在也沒有出臺具體細則，在執行過程中如何申請貸款、額度多少、放款時間等都有待細化。雖然這是一條便民措施，對市場也傳遞諸多正能量，但還是要落實到執行層面。

  "湘五條"對符合條件的公司項目建設資本金監管比例減半的政策，對企業前期投入是很大支持，利於企業資金回籠。不過這也存在一定風險，因為前期壓縮後，會使得交付周期加長，市場上的波動、價格漲跌等不確定因素對客戶和企業都會帶來很多影響。

  政策有利將帶動普通商品房市場走量

  長沙創遠置業有限公司副總經理賀兵建

  我個人覺得政府回購普通商品房用於保障性房源這一政策是一個利國利民的政策，將市場閑置資源有效運用，理性地降低投資開發量，對盤活普通商品房市場起到 有效的促進作用。對市場方面，將帶動普通商品房市場走量，提高資金流轉率，降低開發企業的財務運營成本，未來一段時間，長沙房地產整體將呈現量升價跌的趨 勢。

  不過，"湘五條"對高端住宅的影響不大，未來蘆竹土地貸款房貸的信貸走勢將維持原來緊縮的態勢，不會有松動。新一輪政策不會出現2009年房地產市場井噴的現象，2014年房地產市場的持續走低，是房地產市場回歸理性的一個過程，是房地產企業核心競爭力的一次洗禮，這將是一場持久戰。

  從市場需求角度解除部分限購關卡

  中海地產長沙營銷管理公司副總經理李偉棠

  整體來說，比起長沙限購松綁，"湘五條"對房地產市場釋放的信號更積極一些，展示瞭政府引導市場的一個方向。如果相應的細則能夠出來，並且盡快實施，無疑對長沙樓市有所幫助。

  回購商品房用於保障性房源，對棚戶區改造來說，縮短瞭建設周期，並且能一定程度上保證房屋質量。同時，對下半年樓市去庫存，也有一定的幫助。異地購房可 申請住房公積金貸款，能吸引市州地區購房者來長沙看房，對中心城市的住房成交有利，說明政府的確是從市場需求角度考慮，解除瞭部分限制購房的關卡，有利於 撬動購買需求。

  而第三條，坦白說對新入市的項目幫助更大。但同時，提前拿到預售證，也意味著後續節點某種程度上的提前。

  "湘五條"出臺或消化剛需項目庫存

  湖南茂華置業有限責任公司副總經理徐伯庸

  政府回購商品房用於公租房和棚戶區改造安置房，能夠消化一部分剛需產品，去庫存的意義是有的。但什麼剛需項目能夠進入政府回購的范圍，現在還無法知曉。

  由於公積金主要面對的是首套房置業者，所以異地購房者可申請公積金貸款這一條，意味著剛需的市州購房者可能會來長沙置業。目前，市州購房者可以占到項目銷售的30%~40%，這條政策的出臺能夠繼續釋放剛性需求。

  "湘五條"第三條主要是解決開發商現金流問題，但影響范圍主要是信用等級評定為A級的開發企業，對中小開發商沒太多意義。一方面，政策出臺後將縮短開工 到銷售的周期，另一方面，資本金監管比例減半，不過長沙市獲得誠信金牌稱號的房地產開發企業，在獲得稱號一年後就可以享受"免控項目資本金"的優惠。

  主持人：潘昭暉

  文字整理：孫占鋒陳勇張芳圓

  張洋子黃汝兮

  攝 影：餘志雄



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-08-13/08284367212.shtml

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