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內容來自sina新聞
調控擴大至二線城市姿態勝於實效
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截至11月27日，已經有13個城市出臺瞭第二輪樓市新政。
杭州是最近一個出臺樓市新政的二線城市。11月26日公佈的《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，涉及住房用地供應、保障性安居工程建設、商品住房有效供應、信貸政策、稅收政策、房地產市場監管等六個方面，被稱"杭六條"。"杭六條"發佈的同時，人民銀行杭州中心支行也發佈瞭《關於調整杭州市區差別化住房信貸政策的通知》，要求二套房的首付款比例不得低於70%。
記者統計發現，相較以往的調控政策，除瞭北京、廣州等一線城市有一定程度收緊之外，其餘二線城市調控政策除瞭提高二套房首付並沒有實際變化。
"對市場沒有什麼實質影響，更多是一種對年底調控目標有可能完不成的表態。" 中國指數研究院華東分院總經理張志傑對21世紀經濟報道記者稱。
姿態
張志傑告訴記者，杭六條的主要內容就是要求加大供應，但實際上，按照杭州近兩年動輒超千億的賣地速度，杭州的供應量已經相當大。
據中國指數研究院提供的數據顯示，截至2013年10月，杭州的可售面積為663.58萬平方米，為近兩年的歷史最高點。自2013年以來，杭州新房每月成交量均在3000套左右。
張志傑認為，杭州此次跟風出臺第二輪調控，可能與今年的房價調控目標有關。
4月1日，杭州版新"國五條"細則，明確2013年新建商品住房價格控制目標是，增幅低於城鎮居民傢庭人均可支配收入的實際增幅。2013年2月，杭州市政府工作報告提出，今年力爭GDP增長10%左右，城鎮居民人均可支配收入增長11%以上。也就是說，杭州房價漲幅的警戒線是11%。
按照中國指數研究院提供的數據顯示，從環比漲幅來看，杭州房價漲幅並不明顯，但與去年同期相比，則出現瞭較大漲幅。數據顯示，杭州2012年10月平均房價為16432元/平方米，而今年10月，杭州平均房價為17530元/平方米，累計漲幅為10.41%，已經接近房價調控目標的警戒線。
盡管如此，杭州當地人士普遍認為，此次二線城市擴大調控對市場並不會產生實質影響。
三中全會後，已有包括廈門、武漢、南京、南昌、沈陽、長沙、杭州等七個二線城市，加上此前的4個一線城市以及更早前的鄭州市，以及三線城市徐州，目前已有12個城市收緊房地產調控。他們的共同點是將二套房首付提至7成，3個一線城市和部分二線城市還將購房所需的納稅年限適度延長。
從國傢統計局公佈的數據看，目前收緊調控政策的城市新建商品住宅價格同比都超過瞭10%。10月份武漢市新建商品住宅價格同比漲幅高達11.3%，而南昌、沈陽與廈門這一數據也分別達到10.1%、13.3%與16.9%。
房價持續上漲的遠遠不止上述幾個城市。據國傢統計局公佈的數據，10月份，70個大中城市當中，新建的商品住宅價格同比上漲的城市有69個，僅溫州(樓盤)一地下降。21個城市房價漲幅高於10%，還有26個城市漲幅在8%-10%之間。預計接下去一段時間內，更多的二三線城市將逐漸加入到收緊調控的行列當中來，其中像太原、南京、長沙、西安等地或將隨後跟上。
與其他各城市收緊限購不同的是，徐州市在限購的地理范圍和限購的住房面積檔位之中都有所放松。業內人士普遍預計，未來的樓市調控政策將會以地方政府根據當地的經濟、人口規模以及房價走勢等多個角度權衡，出現全國范圍內"一刀切"的可能性較低。從這個角度看，2013年末的調控潮或僅限於房價上漲較快的部分一二線重點城市。
部分城市房價上漲壓力很大
鏈傢地產分析師張旭認為，年末地方政府密集出臺房地產市場調控新政。一方面是由於近期房價上漲較快，引發瞭廣泛關註和輿論反彈，地方政府壓力較大；另一方面，年末臨近，部分城市完成房價控制目標幾近無望，出臺政策來穩定市場預期，並表明調控的決心。
CRIC分析師楊晨青認為，時至今日不論年底房價控制目標完成預期好壞、壓力大小，省會以上城市客觀上都有站出來表態的需要，以免之後落下不作為的"口舌"。而從政策內容上看，二線城市基本照搬瞭一線城市的模板，並無創新。
張旭認為，從人口流動的角度看，一二線重點城市的人口規模增長還遠未結束，其科技、教育、文化和醫療等公共服務比其他城市有著明顯的優勢，同時收入水平和生活方式對周邊人口甚至全國范圍內人口都有著明顯的吸引力，未來這些城市的住房需求規模依然較大，房價上漲的壓力依然存在。
21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰表示，不排除其他完成年度房價控制目標有難度的城市，還會繼續跟進收緊。但總體來看，調控的力度都比較溫和，對市場不會產生根本性的影響。也就是說，僅僅采取這些預期之中的收緊調控措施，不足以讓正處於上升通道的房地產市場改變運行方向。
亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，對於房地產市場調控而言，"限購"、"限貸"等行政手段隻能在短期內抑制購房需求的釋放，對平抑房價，實現房地產市場的長期健康發展並不能起到實際作用。增加供應才是真正改變市場走向的手段之一。事實表明，供需嚴重失衡是導致調控之下房價仍不斷上漲的原因之一。
張旭認為，從長期來看，提高住房的持有成本，盤活存量規模，用稅收杠桿來抑制不合理的購房需求，才能達到市場較長時間的供需平衡。
桑豫峰認為，真正對房地產市場有重大影響的，是三中全會《決定》提到的集體建設用地直接入市和房地產稅的推進，但這兩項改革的具體進程都還不明確，預計短時期內也難以全面推開。因此，以限購限貸為主的調控至少2014年仍會延續。
三中全會《決定》的基調是理順政府與市場的關系，但限購限貸無疑仍屬於以政府之手為主的調控，桑豫峰稱這也是現階段政府的無奈之舉，在房價高漲難跌、供需矛盾偏緊的情況下，如果政府退出管制，必然又是一輪非理性的暴漲。所以，當務之急是加快房地產制度的改革和完善進程，為市場真正成為房地產的主導力量作好準備。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-28/08362514439.shtml
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