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  《每日經濟新聞》記者發現,ARA意欲套現南京國際金融中心大廈早有先兆。在2012年9月,ARA曾計劃將旗下的南京國際金融中心大廈、大連天興·羅斯福國際中心和上海盛邦國際大廈三個內地商業地產項目打包,推出雙幣DynastyREITs在新加坡上市,但這一計劃後因市場變化取消。

  然而在長江實業財報營業額及業務收益一欄中,2012年長江實業集團及子公司、合營公司的物業租務總額達19.78億港元,相比2011年同比增長16.48%,但是在2013年前6個月下降至8.24%,"這一數據表明,商業地產方面的回報率越來越低,或許也是李嘉誠集中拋售物業的一個主要原因。"房地產行業專傢張建初對《每日經濟新聞》記者說。

  "超人"李嘉誠的每一個動作,都會引起業內的高度關註。由於2013年下半年連續拋售內地資產,李嘉誠被推上瞭輿論的風口浪尖,而最近出售南京新街口國際金融中心大廈的舉動,也同樣引發瞭熱議。

  再演資產挪騰好戲

  這也是李嘉誠相繼拋售上海陸傢嘴東方匯經中心OFC寫字樓、廣州西城都薈廣場和停車場等物業,套現約410億港元後,再次上演資產挪騰的好戲。記者註意到,僅在不到一周前,ARA才宣佈進軍韓國地產業,收購澳大利亞麥格理集團在韓國的房地產業務。

  對於接盤的金額,宏圖三胞集團一位工作人員對 《每日經濟新聞》記者說,公司確實從ARA基金處購得國際金融中心,但是接盤資金沒有達到30億元,"收購價格應該說超過20億元資金,但是沒有達到30億元。"

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-01-02/07542561136.shtml

  "目前李嘉誠拋售的都是成熟的商業項目,和記黃埔現在所持有的都是商品房項目,所以和記黃埔應該不會有大的變動。"房地產行業專傢李智對 《每日經濟新聞》記者說。

 套現低回報率資產

  此次成功將持有5年的南京國際金融中心大廈出售,ARA同樣獲利不菲。據當地評估機構人士透露,目前南京金融中心大廈估值約為30億元人民幣,交易成功後將為ARA帶來豐厚的回報。

  "內地房產價格過去持續上漲,往往以高於市值的價格也無法投得土地。內地政府部門都說要對房地產進行打擊,價格太高。不聽他們的話,還可以聽誰的話?"此前在接受《南方周末》采訪時,李嘉誠曾一再表示銀行二胎 銀行二胎房屋對我國香港與內地房地產價格的飛漲感到擔憂。

  隨著近年的快速發展,國內的商業地產已經呈現嚴重的飽和狀態,也因此商業地產的回報率也越來越低。而李嘉誠似乎察覺到這種情況,開始將低回報的資產出售套現,轉投高回報率資產。

  出售在南京物業

  據瞭解,2010年,和記黃埔斥資31.8億元,競得瞭位於南京河西怡康街的G53地塊,樓面地價達到8584元/平方米,目前該項目已經命名為漣城,"我們關註到媒體的報道,目前項目已經對外宣傳一段時間瞭,應該在春節後就會對外公開銷售,所以可以很肯定地說這個項目不會存在變動。"該項目售樓部一位工作人員對記者表示。

  據記者瞭解,南京國際金融中心大廈位於有 "中華第一商圈"美稱的南京新街口西南角,總建築面積為10.9萬平方米,於2009年5月啟用,220米的高度也成為瞭新街口的第一高樓。而賣傢ARA為李嘉誠旗下長江實業的附屬公司,是一傢設立在新加坡的亞洲房地產基金管理公司。

  事實上,南京國際金融中心大廈真正的開發商並不是長江實業的子公司,而是招商地產。招商地產在2008年以16億元價格出售,而接盤方正是ARA。

  早在亞洲金融危機之前,投資物業給長江實業帶來的貢獻並不明顯。資料顯示,1997年物業銷售占長江實業銷售收入的79.88%,占經常性利潤的84.61%。而在1998年,長江實業加大瞭對投資型物業的開發,當年的固定資產較1997年猛增423%。

  近日有報道稱,長江實業旗下的新加坡ARA資產管理公司(以下簡稱ARA),正在出售其在南京擁有的唯一物業-南京新街口最繁華地段的國際金融中心大廈,接盤者為江蘇本地企業宏圖三胞集團,該交易近期已經在交割中。宏圖三胞一位工作人員對《每日經濟新聞》記者表示,"收購價格應該說超過瞭20億元資金,但是沒有達到30億元。"

  根據長江實業財報顯示,其物業租賃業務的營業額一直處於不斷擴大態勢。其中在2011年、2012年長江實業自身的物業出租營業額分別為13.77億港元、18.67億港元,而2013年中報表顯示,這一部分的營業額為10.02億港元。

內容來自sina新聞

  從2013年李嘉誠拋售的物業也證明瞭上述觀點,2013年8月,李嘉誠26億元出售的廣州西城都薈廣場項目回報率隻有7%。而南京國際金融中心大廈的回報率連5%都不到,這些項目的回報率均低於長江實業的平均凈資產收益率15%,"物業項目的收益率低於長江實業的凈資產收益率,這對於追求穩健收益的李嘉誠來說是不能接受的,所以集中拋售物業也代表瞭李嘉誠對持有物業回報率的不看好。"李智對記者說。

李嘉誠拋售南京房產 宏圖三胞超20億接盤

  在我國香港,2013年2月,長實將旗下酒店式公寓雍澄軒項目的360間酒店房間分拆出售,共套現14億港元,但該宗交易遭香港證監會叫停。2013年11月末,和記黃埔成功出售兩套位於香港太平山頂的豪宅項目,合計套現約13億港元。據香港媒體近日報道,長江實業有意將旗下黃竹坑香葉道41號商業大廈項目以分層拆售形式推出,預計可套現約32億港元。

  "香港的房地產價格主要是受熱錢的沖擊影響,隨著美國量化寬松政策的退出,未來香港房地產價格下跌趨勢會愈加明確。"黃立沖認為,國內房地產市場雖然受到QE退出的影響相對較小,但商業地產面臨最大的困難是租金回報率太低,相當一部分甚至無法跑贏銀行存款,這導致持有型的商業地產大多不具備投資價值,也很難進行資產證券化,所以在未來從商業地產套現恐怕是越來越多投資人的選擇。

  在套現香港和內地房地產的同時,李嘉誠也在境外積極尋找投資機會。《每日經濟新聞》日前報道,ARA將收購澳大利亞麥格理集團在韓國的房地產業務,後者通過兩傢私有房地產信托管理著市值約33.6億元人民幣的物業。此外,ARA還將收購麥格理旗下一傢房地產投資信托基金10.02%的股份,但並未透露交易價格。

  "不動產投資最重要的是低買高賣。目前無論是我國香港還是內地的房地產價格都處於歷史高位,QE的退出將引發貨幣外流,對中國資產價格造成較大壓力。因此減持部分回報率不佳的中國投資組合,投入到正在恢復元氣的境外市場如歐洲和韓國,等待經濟復蘇所帶來的巨大盈利空間。這也是李嘉誠低買高賣的最佳演繹。"黃立沖認為。

  值得註意的是,長江實業及和記黃埔是李嘉誠所擁有的兩大集團,如今長江實業拋售旗下的南京物業,和記黃埔在南京的投資項目是否會有變動,這引發瞭業內人士的關註。

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