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  21世紀不動產北京區域總經理寇海龍分析,高端樓盤上市,改變瞭周邊二手房業主對房價的心理預期,業主會抬高掛牌價,議價也會以新樓盤的定價為參考。但在目前觀望漸濃的市場環境下,掛牌價提高,並不等於實際成交價也能提高,成交過程比較緩慢。尤其是目前傳來杭州和常州少數樓盤大降價的消息,也對會其他一、二線城市產生一定影響。預計到3月下旬以後,房地產市場才會漸趨明朗。

  另外,目前放開的3個項目自身情況所決定。胡景暉表示,泰禾北京院子和紫宸院都是別墅項目,而綠地中心首期的146套房中,9.5萬元/平方米價格的房源部分是高端公寓。這三個項目的客戶群體都定位在高端富裕人群,且開放數量有限,所以對區域普通住宅的價格不會帶來影響。

  近期獲批的新盤中綠地中心可以說是價格最高的一個新盤。該樓盤位於望京區域,周邊二手樓盤眾多。今年初,望京大多數二手樓盤的價格在40000元每平方米至50000元每平方米,而綠地中心的價格為該區域平均二手房的一倍。這麼大的價差會否拉動區域的二手房價呢?

京地王暫未拉高周邊二手房價 業主仍有提價預期

  據北京青年報記者調查瞭解,目前望京區域的二手房價與春節前基本一致,並沒有因高價新盤的獲批而出現"跳價"。以距綠地中心最近的兩個小區為例,寶星國際去年12月份二手房價為45759元每平方米,1月份為45739元每平方米,2月份為45877元每平方米。慧谷陽光1月份為48306元每平方米,2月份為48288元每平方米,價格波動很小,並沒有出現業主大幅加價的現象。

  繼泰禾北京院子以預售7.6萬元/平方米、紫宸院以6.7萬元/平方米的價格分別於1月獲批之後,位於大望京村的綠地中心首期146套房源以9.5萬元/平方米的均價獲批入市,伴隨著年初"限價令"破冰,部分高端項目陸續取得預售證。這些高價高品質樓盤的入市,一定程度上正在影響著周邊二手房業主的心理。雖然高價新盤的入市讓周邊二手房業主又有瞭提價預期,但在目前市場仍未走出觀望之時,實際成交價格暫時沒有出現上漲。

  以往不論高價地還是高價房的出現都會大溪農地貸款拉動區域二手房價出現一波快速上漲。

  業內人士:高價新盤不會推高周邊二手房價

  另外,同一區域的新房與二手房價差距一般不會超過50%,但今後同一區域的新房和二手房價差距會有拉大趨勢。

  3月22日新浪樂居踏春尋房總動員大型看房團

  對於高價盤的獲批,偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉認為,"高價房"不會推高普通二手住宅房價。

  首先,2013年年底的"限高令"本身在出臺時有其行政背景。胡景暉表示,在2013年市場火熱的情況下,政府出於完成全年調控指標的考慮,嘗試抑制高端市場供應,以此來遏制可能引發的市場價格結構性上漲。隨著調控思路從"遏制需求"逐步轉向"增加供應的同時不放松需求控制",2014年年初適當開放高端樓市市場供應並不讓人感到意外。

  其次,出於市場客觀狀況的考慮。胡景暉表示,2013年的"限高令"使部分高端項目遲遲不能獲批入市;與此同時,高端購房需求並未消除,需求量反而在不斷積累擴大。適當放開高端市場有利於緩解高端市場的供需壓力。

內容來自sina新聞

  對於"限高令"解禁可能帶來的影響,胡景暉認為,從目前解禁高價房的步驟和對象看,主管部門不會立即開放整個北京市的高端市場供應,這一過程應該是謹慎而漸進的。從長遠看,充分發揮市場調控作用,保障低端、支持中端、控制高端,階梯式區別調控的大方向沒有變。此外,政府合理引導高端項目入市,可以滿足高端客群的購房需求,傳遞到土地市場上來,也會增強房企高價拿地開發高端住宅的信心,從而政府可以通過高端住宅用地獲得的大量土地出讓金反哺到保障性住宅和自住型商品住宅的開發建設上來,為中低端市場的購房需求帶來更多的房源供應。

 業主仍有提價預期

  雖然高價新盤周邊二手房業主暫未出現提價現象,但業主仍有漲價的心理預期。劉先生是望京的一位業主,他認為雖然自己的房子是二手房,但是房齡並不長,而且小區的整體品質也不錯,但是價格卻比新盤低瞭一半。他覺得,單從性價比來看,即使自己的房子沒有新盤的品質高,但是差距也不應該達到一倍以上。因此,他預期自己房子的價格還能再漲。

  望京高價新盤並未拉高區域二手房價建融屏東春日建融

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-27/08132624978.shtml
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楊婉君

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