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  雖然支持者認為以房養老,使得老人的住房資產發揮瞭居住和融資的雙重功能,但除瞭前面計算的借貸金額不對等、看不出實際的優惠之外,產權歸屬、升值收益等也是市民集中關心的問題。

  與之形成鮮明對比的是,如果辦理10年期100萬元的按揭貸款購房,按照當前基準利率6.55%,采用嘉義太保土地貸款月均還款較少的等額本息法,每月月供大約1.138萬元。

  房產增值收益如何分成?

  [他山之石]

  上海銀行與建信人壽保險明確表示合作研究"老年人住房反向抵押養老保險"的業務,目前已在探討中。另外中信銀行也曾試點推出有關產品,對房產估值的六成進行抵押,每月利息大概是基準利率略微上浮。"以房養老"離我們越來越近。

  國慶將至,即將迎來傢人團聚的6旬老人李先生有點忙。9月13日瞭解到國務院公佈《關於加快發展養老服務業的若幹意見》,明確提出開展"老年人住房 反向抵押養老保險"試點,李先生就在盤算自己的兩套住房,可將其中一套用於"以房養老"。但其從業內人士瞭解到的以房養老產品設計來看,門檻頗高。

  上述李先生也認為,照其從業內人士處瞭解到的以房養老產品設計來看,還是門檻頗高。有想法參與設計的銀行傾向於選擇擁有兩套或以上房產的人群,年齡也必須達到一定"高度",不能太年輕。這跟國外的產品設計都存在很大差異。

  利率、房價波動是主要風險

  根據現行的試點方案設計,保險公司隻對房屋的價值進行擔保,銀行等金融機構根據房屋的價值每月按時支付養老金,而養老機構則根據銀行等金融機構提供的養老金的標準,對老人在有房屋有資金來源的情況下在一定范圍內盡養老的義務。

  南都記者從多傢銀行網點瞭解到,目前不少銀行、保險等金融機構還沒有積極參與"以房養老"的產品設計,主要擔心政策制度和市場規范都不完善。

  市民、機構均有顧慮

  "這個時間的設定也是有問題的,以十年為期限,也就是說雖然給你養老,但沒達到養老善終的目的。而且,現有住宅房屋產權70年,產權未到期或到期後如何處置依然存在政策盲點。"他表示,現階段"以房養老"與養老相關產業發展滯後矛盾突出。

內容來自sina新聞

  正 因如此,不少機構在談及"以房養老"的設計理念時認為,必須對投資群體設置一定門檻。據同策咨詢研究總監張宏偉向南都記者介紹,目前行業比較傾向的門檻包 括,如本人須年滿55歲,累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%,且每月實際支付養老金額不超過2萬元,貸款期限最長不超過10年等。



  中原地產分析,一線城市房價看漲的趨勢比較明顯,但不少三四線城市現"鬼城"隱憂,樓市存在不確定的漲漲跌跌。這將對保險精算造成"大麻煩"。

  廣州盈瀚投資總經理助理於傑接受南都記者采訪表示,還需要註意的是,如果房價下跌,保險機構也將自行承擔風險。這方面,針對風險的再保險產品設計還遠遠不夠,打消瞭一些銀行和保險機構的積極性。

  "我咨詢瞭有關保險公司,如果真要以房養老,一旦本人去世,金融機構獲得房屋的產權,進行銷售、出租或者拍賣,所得資金用來償還貸款本息,享有房產的升值部分。"李先生告訴南都記者,這樣一來,若房價出現大幅上漲,本可享受的收益就全落在金融機構手裡瞭。

  中國房地產開發集團理事長孟曉蘇根據國外標準的"抵押式以房養老"計算得出,如果老人以評估價值200萬元的房屋參保,每月大約可得到1萬元。

  參與門檻頗高

  記者從業內獲悉,一旦利率波動或房價在未來出現大幅波動,發行"以房養老"產品的金融機構將面臨很大壓力。另外到期後房屋如何處置,均由發行方如銀行等來承擔。

  在樓市政策不明朗之際,未來房價走向存在很大風險。一旦類似鄂爾多斯、溫州房價泡沫破滅事件蔓延,推出"以房養老"產品的機構風險極大。

  張 宏偉向南都記者舉例一個比較常見的模型,一套房產產權70年,已經用瞭30年,還有40年,按市場的價格來估值是100萬元,在此基礎上再通過保險公司或 者銀行估值的60%給予養老金的返還。在十年的限期內,每個月就是返還5000元的養老金作為支付日常的養老費用。

  "對 於金融機構而言,其風險在於房屋價值升跌的變化。如果日後房價有明顯降低或者大跌的話,金融機構變賣房子的收益就會很少,或者虧本。"格林律師事務所合夥 人律師李前斌接受南都記者采訪表示,而對於老人自己來說,"以房養老"這是對我們國傢傳統觀念的一個挑戰。房屋抵押出去以後,老人有可能會面臨受到兒女的 冷遇或兒女不盡養老義務的情況。

  "以房養老政策是為瞭延續土地的價值,防止土地脫離市場,方向是挺好的。但產權時限等關鍵問題沒有解決,大面積推廣時機還未成熟。"於傑認為。



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  據浙江大學經濟學院教授柴效武介紹,美國有一種通行做法,發放貸款的機構與住戶共同享有住房未來增值的收益,並要求住戶至少保留住房資產的25%-30%,作為償還貸款的保證,這樣雖然減少瞭可抵押貸款額度,但有利於住房繼承者對住房增值部分的收益。

  以 蘇格蘭銀行發行的一款反抵押貸款為例,貸款利率為0,但銀行有房產升值部分75%的索取權。如果房產價值在貸款期限結束,進行清算時房產價值比原先升高瞭 10萬,那麼有7.5萬歸蘇格蘭銀行所有,2.5萬歸申請貸款人擁有。如果房產價值在清算時比原先貶值瞭10萬元,借款人無需支付貶值的部分。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-09-26/08543597724.shtml

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