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預售風雲

這一做法較北京的限價政策更為嚴厲,而廣州樓市五月以來也如期進入政府願意看到的那種調整。然而,一方面廣州一手住宅量價齊跌,迎合著調控者的數據偏好,另一方面,數據所掩蓋的市場態勢正在急劇積累著變化的動能。

翡翠綠洲的銷售,采取做兩份合同的方式,以毛坯8000元/平方米,裝修2500-3500元/平方米的價格,分別與購房者簽署房屋買賣合同及裝修合同,便於通過網簽,曲線達到售價水平。而在增城,多數大盤均采用這種方式售樓。

網簽限額兩套 廣州樓市全面降速

註:網簽限額的結果是,5月20日-26日,定價20000元/平方米以上、廣州最貴的前20個樓盤,每個樓盤在這整整一周內的平均網簽套數是1套。

由於城市中心區房價較高,政府幾乎關停瞭中心城區樓盤的預售證發放。滿堂紅地產市場研究部高級經理周鋒對樂居記者表示,定價在2.5萬元/平方米以上的項目,無法申報成功。而這直接導致中心城區的新盤開盤全線擱淺。

新浪樂居深度報道記者陳標傑/文

按照市場預計,五六月間,廣州全市可入市的新房約1.2萬套,但已拿預售證的大概隻有50%。而拿到預售證的,90%是在郊區的花都、番禺、南沙、增城區域。"政府想把房價控制在1.5萬,那麼不得不對中心城區新盤加以限制。"滿堂紅地產周鋒說。

15097元/平方米是2013年廣州市房價調控目標。4月份,廣州市新建商品住宅成交均價已經達到16374元/平方米,兩者之差僅千餘元。樂居深度報道匯總》》

除瞭預售證環節的限制外,網簽限制也一並展開。鶯歌房屋增貸新浪樂居從廣州業內獲得的確鑿消息稱,廣州市多個樓盤接獲通知,高價樓盤單個樓盤每天隻允許網簽兩套,超過兩套則網簽顯示無法通過。

餘英發佈微博事出有因。保利旗下某樓盤進行網上申報預售價時,盡管定價比2012年還低,但是系統給出的指導價格更低,因此預售無法通過。

網簽單日單盤限兩套

內容來自sina新聞

單個項目每天網簽兩套,對此,房管局並未發文公示。但是,有開發商說,雖然不存在明確標準,但是網簽時斷時續,有時候直接就鎖定系統,無法登錄。位於CBD珠江新城的一個高端樓盤,雖然限價新政之前就拿到預售證,但是網簽卻遇到難題。銷售人員說,近期該樓盤一套網簽都沒成功,盡管實際成交瞭多套,還有客戶交瞭首期辦瞭按揭,但是網簽一直無法通過。

然而,廣州房價獲得上漲的支撐,始終未改。今年前3個月來,廣州房價漲幅約7%,部分區域漲幅達到瞭22%。從一些在售樓盤的價格上可看出端倪,中海譽城的網簽價格,2月份是12888元/平方米,4月份是14148元,5月23日的網簽價是14953元。萬科東薈城的洋房報價16000元/平方米起,此前產品均價是14000元。

另一新盤鳳樂雅軒,按2.7萬元/平方米的均價申報預售證無法通過。因此,系統給出的指導價是2.1萬元/平方米,這個價格是該樓盤所在整個海珠區2012年的均價。開發商不願接受,隻能先擱置申報,延期銷售。

位於郊區增城的翡翠綠洲,是香江控股集團旗下的項目。翡翠綠洲所在的區域按照政策劃分,是"限價不限購"區域,價格不得超過前一期均價的8%。翡翠綠洲此前一期為7800元/平方米的毛坯住宅,而即將開盤的新一期組團賣的是精裝修產品。若按照8%的漲幅出售,開發商最新推盤定價是11000元/平方米起。如何過得預售、網簽的關?

某樓盤在限價政策出臺的前一周就獲批預售證,但是實際銷售卻遭遇很大障礙。該公司得到房管局通知,每天隻允許網簽兩套。

那麼,那些在4月24日前拿到預售證的項目,是不是具備瞭對調控的免疫力?



來自機構的數據顯示,5月20日-26日,定價20000元/平方米以上、廣州最貴的前20個樓盤,每個樓盤在當周內的平均網簽套數是1套。

郊區南沙2012年的網簽均價是8436元/平方米,自從去年底南沙區升格為國傢級新區後,房價一直竄升。但是,某去年拿到預售證的樓盤,在網簽的時候申報價格是12000元,然而,系統給出的網簽指導價隻有它的70%。

"如果賣八千多,那麼前期買一萬多元/平方米的業主,肯定會上門來鬧。"開發商說。

限價、限區域的效果是,4月24日-5月23日一個月間,廣州全市一手住宅成交6530套,同比下降10%。其中,中心城區成交環比下降37.4%,同比下跌18.3%。作為中心城區的天河區,新房成交量在5月的其中一汽車2胎借款利率多少免費諮詢試算周,曾一度環比降73%;成交均價21368元,環比降49%。

開發商應對策略

開發商們一度猜測,指導價將以"廣州各住宅項目今年均價不得高於去年均價"為原則,然而國土房管局對此公開否認,不過也沒有言明,指導價的標準到底是什麼。不過,從申報的結果可以看出部分跡象:老項目的新產品不能超過前一期的售價,新盤的價格不能高於所在區域去年的成交均價。

但是,政府決意用更簡單的策略達到目標。自4月24日,廣州國土房管局發佈通知,要求商品住宅預(銷)售前,房地產開發企業應辦理預售價格網上申報,並接受國土房管部門的價格指導;未辦理網上價格申報的,或申報價格過高且不接受國土房管部門指導的,暫不核發預售許可證;超過申報價格銷售的,暫停網上簽訂商品房買賣合同。

"這種方式現在管用,並不能持久。"滿堂紅高級經理周鋒認為,首先,分開兩份合同的做法,是打擦邊球,對大型開發商來說並不可取。而且,裝修款是不能按揭的,這提高瞭客戶購買的資金難度。

研究人士鄧浩志說,經兩份合同分開處理後的數據隻反映毛坯價格,並不全面。更重要的是,成交結構的人為調控,導致廣州郊區成交量繼續上升,中心城區則交量大幅下降,導致全市整體成交均價結構性下降,而非廣州市場實質性降價。

機構數據顯示,在4月29日-5月9日之間,廣州全市竟然沒有任何樓盤領到預售證,全市無新房補充入市。

對開發商來說,被預售證和網簽阻斷瞭銷售進度,唯一的決策隻能是等待,等待房價數據被調控得比較符合政策偏好,那時才有可能對市場松綁。周鋒認為,目前的狀況,諸如85%的在售樓盤為郊區盤,預售證和網簽雙重控制的情況,至少要持續到第四季度,才能讓房價數字符合調控預期,才有可能迎來政策的變化。

在此以前,開發商必須等待。

"傳廣州真的限價,不!是國土房管局親自定價瞭!"保利地產廣東區域董事長餘英在個人微博上評價說。

樂居深度報道匯總》》

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-28/10112233416.shtml

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楊婉君

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