楊婉君

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舊的秩序在悄然崩塌，新的秩序在重新建立。“人人彎腰就可以撿到黃金的時代結束瞭，房地產行業進入瞭白銀時代。”萬科總裁鬱亮說過的這句話，在過去的一年時間裡，被媒體反復提及。

在這樣一個時代，是金剛之軀，還是看似精壯實則底子已被掏空?在房地產行業出現周期性震蕩時，便可見分曉。今年的房地產，是惶惑的一年，是不確定性越來越多的一年。在去年9·30央行新政和11月降息的兩度政策刺激下，憋不住的剛需，撐起瞭樓市迅疾而至的“暖冬”。但，乍暖還寒。一些中小房企還沒來得及等到“暖冬”就已轟然倒下———盲目擴張帶來瞭高負債，在房地產利潤空間被大幅壓縮的白銀時代，為夢碎埋下瞭伏筆。高調者如光耀，令人扼腕嘆息者如綠城。同樣的案例並不在少數，因為步子邁得太大，一旦出現戰略失誤，就可能命懸一線，成為壓死那些野心博大的中小房企最後一根稻草。在新秩序重構的過程中，過去一年，越來越多的一線房企不再單純地將規模作為唯一衡量標準，多元化和分攤風險重新被放到瞭戰略高度。

采寫：南都記者 詹燕燕

鏡頭1

“失控”的高端：綠城斷臂求生

持續上漲的樓市盛世年代已難重現，越來越密集的宏觀調控、時代發展變化等影響著地產業，黃金時代被終結，市場進入波動期，現金流告急，土地不再是你想拿就能拿，這也意味著人傻錢多的年代已越來越遠。

綠城就是在樓市亢奮期以高端化路線樹立起行業標桿、而在暴利時代告終後遭遇困境的房企代表。事實上，綠城的斷臂求生從2013年就開始瞭，宋衛平先後出售、轉讓多個項目的控制權或股權，買傢包括潘石屹的SO H O中國，以及一些自然法人。2014年5月，綠城和融創達成收購協議。可到瞭10月，宋衛平表示後悔，12月份雙雙公告終止協議，以“離婚”收場。

姑且不論這場可堪稱2014年房地產界的大並購“狗血劇”是怎樣的懸念重重，其中雙方如何交戰，但這兩傢銷售規模均過500億元的港股上市公司之間的豪門並購，仍然給業界帶來反思。

為什麼賣綠城?創始人宋衛平在2014年5月的發佈會上直述，持續萎靡的市場、個人原因、對資本市場規則的排斥等都導致瞭其最終選擇“退出”。在短短數年間，綠城以F1的速度不斷融資，豪擲巨資拿地，而在這樣超常規發展的同時也埋下瞭隱患。以大戶型的高端產品和行業品質標桿為導向，綠城在市場向好的情況下，其業績和口碑俱佳，但是在市場需求變化後，這類特殊時期的特殊產品導向模式的弱點與風險開始暴露，去庫存化受阻導致資金回籠慢，而開始深陷資金鏈危機。中小企業如是，如綠城這樣的大型品牌房企亦是如此。

采寫民間二胎借貸利率多少免費諮詢試算民間二胎 民間二胎房貸設定任何問題免費諮詢：南都記者陳焓

鏡頭2

“失控”的規模：光耀等待收購

距離上新北市土地貸款一次郭耀名在香港受訪已經過去9個月，但光耀的重組和清算依然沒有時間表，超過6000名涉事業主依然在迷茫和無奈地等待。

光耀集團自2002年在惠州成立後，5年後成為惠州城區銷售冠軍。2010年，光耀集團業務開始發力外拓，快速佈局珠三角、長三角、環渤海區域，開發節奏異常迅猛，開始超常規發展。隨後總部遷入深圳，數據顯示2010年銷售金額達到40億元，公司先後被評為廣東房地產公司品牌價值T O P10以及中國房地產百強企業。

盲目擴張速度太快，攤子鋪得太大，發展方向和戰略出瞭致命差錯導致的資金鏈危機成為瞭壓死光耀的最後一根稻草。

2014年2月24日報道稱光耀集團易主，光耀方面則立刻回應稱關於光耀集團易主的報道嚴重失實，公司不存在資金鏈斷裂的危機。而在5月6日光耀地產因資金鏈斷裂，旗下多個樓盤都沒法交樓，業主頻頻維權被曝光，光耀再次成為媒體報道的焦點。5月9日，漩渦中的光耀集團董事長郭耀名接受采訪時表示向民間借貸把光耀拖入資金泥淖無法自拔。從2011年開始光耀就大量使用民間借貸，民間借貸占光耀整個融資規模1/3。一般企業民間借貸隻用2-3個月，而光耀是借瞭3年15億元左右的高利貸，利息就高達十幾億元。

2014年5月6日之後，光耀在惠州的4個在售項目全面停工，此後深圳、惠州公司解散，彼時光耀已回天乏力，願意接受一切企業的收購，郭耀名稱光耀最大的失誤是時機判斷和操作層面。兩次嘗試通過重組上市，但都折戟而歸，也讓光耀損耗巨大。2011年收購新都酒店想借殼上市，3年投瞭10億元。第二次是光耀盲目進入礦業，想通過礦業來重組上市，花瞭2億元在湖南買瞭兩個礦井，後礦業走下坡路，導致第二次重組失敗。因此也讓光耀進去的錢全部打瞭水漂，光耀的資金鏈也是從這個時候開始繃緊。

采寫：南都記者蔣奇政

鏡頭3

“失控”的中小房企：資金鏈“雪崩”

2014年的上半年，中國房地產市場的溫度還有點冷。而盛夏到來之前的倒春寒則放倒瞭一些中小房企。以浙江興潤置業等為代表的眾多中小房企，盲目擴張帶來高負債，導致瞭地產夢碎。

去年3月，在浙江小有名氣的奉化本土房企興潤置業，被曝資不抵債、瀕臨破產。奉化金融辦向媒體提供的信息顯示，興潤置業欠貸涉及當地的銀行有19傢，總負債35億多元。根據當地官方對外公佈的信息，興潤置業掌門人沈氏父子因為經營不善，導致資金鏈斷裂，其公司總資產30億，已經資不抵債。

和很多地產大鱷一樣，這傢浙江土生土長的民營房企也曾在調控前的2010年瘋狂拿地，其在奉化市拍得大宗高價地，成本高達1000多萬/畝，而綠城隨後在同地段拿地成本僅300多萬/畝。隨後的兩三年，房地產行業進入瞭調整周期，高價土地成為興潤置業這類中小民營房企難以承受之重。

而瘋狂借債，又讓這傢房企進入瞭絕境。除瞭向多傢銀行借瞭逾24億元貸款外，這傢房企還有存在事實憑據的民間借貸七八億元。在浙江，瘋狂的民間借貸無疑壓垮瞭很多民營企業。

中小房企在高利潤時代瘋狂擴張，卻在低利潤時代難以為繼，興潤置業還隻是冰山一角。有媒體曾統計，去年3月以來，被曝光的房企資金鏈斷裂的案例就有10餘起，涉及浙江、江蘇、安徽、湖北、海南等多個省份。

北京貝塔咨詢中心合夥人杜麗虹曾評價，“整個市場在用短期的資金來支持長期的投資項目，這樣的風險，已從金融體系向地產行業延伸。”

采寫：南都記者周曉南

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-01-23/08295964186815358618847.shtml

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