楊婉君

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  在全國樓市日趨蕭條之際，央行一紙新政，又給房地產市場打瞭一針強心劑。9月30日，央行發佈通知，對首套房實行"認貸不認房"政策，即首套房還清貸款後，再買房仍可享受首套房的各項優惠政策。舉例而言，購房者如果在首套房貸款還清後，再購買一套400萬元的房產，首付款可由原來240萬元降至120萬元，還款總額也將減少約30萬元。在業界看來，此舉被視為"救市"組合拳之一。

  "從我們的流量、均價數據來看，房貸新政對於北上廣深四個城市的影響程度要高於其它城市，具體體現在新政頒佈以來，北上廣深四個城市的二手房流量，環比9月同預測的基礎期增長超過17%，其它城市則不到7%。從這個角度來看，北上廣深購房者對政策的敏感度和依賴都比較強。"曲先洋對《證券日報》記者表示。

  二手房市場回暖

  由於10月份尚未結束，因此官方的月度統計數據還未公佈。但是，作為最大的二手房信息平臺，趕集網後臺的實時數據具有相當的代表性。"截至目前，房貸新政出臺時間還比較短，貸款利率等優惠政策也需要一定的時間去落地執行，目前從成交量上還無法完全體現市場的復蘇，但從趕集網自身的掛牌量、均價、流量因素來看，樓市已經開始回暖，進入上升通道。"曲先洋透露。

  趕集網剛剛發佈的《2014年二手房分析及預測》報告顯示，北京2013年1月份至8月份共成交116765套，而2014年成交量僅為56739套，大幅下降51.41%。上海2014年成交量依然在各大城市中保持領先，也下降瞭40.22%，僅次於北京，二手房市場觀望氣氛濃厚。9月份，北京市二手房均價32188元/平方米，截至目前的最新數據顯示，10月份，北京市二手房均價為32343元/平方米，環比增長0.48%，預計11月份的均價將在33160元。換言之，"拐點"似乎正在出現。

  對於年初以來的二手房走勢，曲先洋回顧稱："從成交量這個核心指標來看，今年3月份有一波成交高峰，然後開始回落並持續保持在一個較低的水平。3月份的高峰，一個原因是這是春節後的正常季節性高峰；另一個原因是，從4月初開始，各地方政府陸續出臺瞭更嚴格更細致的調控政策，包括限購、貸款限額、貸款利率等多個方面，抑制瞭部分購房需求，同時也促使不少購房者轉向觀望態勢。"

  但是，隨著多個救市政策的推出，房地產市場也正從9月份以來呈現觸底反彈的架勢。有一位不願具名的二手房購房者對《證券日報》記者透露，其今年年初曾在北京東北四環外斥資300多萬元購買瞭一套二手房，但購買後房價就一路走低，"不過，現在已經漲回來瞭，比購買價還多瞭20萬元"。

  去泡沫化進程或終止

  隨著部分地區二手房房價創出年內新高，關於房價泡沫的憂慮再度襲來。

  "房貸新政出臺後，認貸不認房的二套房認定方式讓一些本沒有購買二套房意願的人又有瞭購房的想法。房貸新政出臺的時間較短，未來北京房地產的價格泡沫是否會持續增大，還有待觀望。"曲先洋表示。

  數據顯示，一線城市房屋均價與月均收入之比普遍較高，其中北京位居十大泡沫城市之首，房屋均價/月均收入達到瞭6.52，上海緊隨其後，其次是廣州、深圳。在二線城市中，青島的泡沫程度最大，房屋均價與月均收入之比達3.30，十大城市中重慶房價收入比最低。

  數據顯示，北京二手房今年1月份至9月份房價最高達37460元/平方米，發生在春節過後的3月份，而房價自3月份後持續走低，至9月份達到最低點32188元/平方米，相差5272元/平方米，變化幅度達16.38%。其次是上海，二手房房價振幅為12.58%，最高與最低價相差3337元。相對而言，武漢、鄭州二手房房價波動較小，市場比較穩定，武漢降幅僅有3.51%。

  盡管從3月份到9月份北京二手房房價下跌瞭5272元/平方米，被戲稱為每平方米虧瞭一個iPhone 6。但是，在房貸新政後，北京又是最先回暖的。"從國慶節前二手房新政發佈後近半個月的房價變化來看，北京、成都、武漢、西安、重慶受影響較大，房價均有所回暖或下跌明顯減慢，其中，北京11月份預期環比上漲2.53%，成都預期增幅為0.66%；新政發佈至今，上海、廣州、深圳、青島、鄭州五地的房價走勢相對變化不大，沒有明顯回暖的趨勢，可能還有很多人持觀望狀態。值得說明的是，因為新政策發佈不到半個月，未來的變化趨勢可能還存在不確定性。"曲先洋表示。

  據悉，一些對房貸新政不敏感的城市，正在研究進一步的刺激措施，比如松綁二手房交易營業稅的免征期限，新北市青年創業貸款二胎年息如天津市從11月1日起，將5年縮短為2年。





新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-10-27/08204549651.shtml

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